যুক্তরাষ্ট্রের ফেডারেল রিজার্ভ সুদের হার বাড়ানোর পর দেশটির আবাসন বাজারে নতুন চাপ তৈরি হয়েছে। বাড়ির ঋণের খরচ বেড়ে যাওয়ায় যোগ্য ক্রেতার সংখ্যা কমতে পারে। ফলে বছরের শেষ নাগাদ বাড়ি বিক্রি করতে আগ্রহী অনেক মালিককে দাম কমানোর বিষয়টি বিবেচনা করতে হতে পারে বলে মনে করছেন আবাসন খাতের বিশেষজ্ঞরা।   রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞদের মতে, অনেক বাড়ির মালিক এখনো কয়েক বছর আগের বাজারমূল্যকে ভিত্তি করে বেশি দাম প্রত্যাশা করছেন। কিন্তু বাজারের পরিস্থিতি বদলে যাওয়ায় সেই প্রত্যাশা ধীরে ধীরে কমতে পারে। একই সময়ে ঋণের সুদ বেশি হওয়ায় অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা অপেক্ষা করার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন।   ডাগ্রোসা ক্যাপিটাল পার্টনার্সের প্রতিষ্ঠাতা ও চেয়ারম্যান জো ডাগ্রোসা বলেন, বিক্রেতাদের অনেকেরই বাড়ির দাম নিয়ে উচ্চ প্রত্যাশা রয়েছে। তবে ক্রেতার সংখ্যা কমে গেলে বিক্রির সুযোগও কমবে। ফলে ক্রেতা ও বিক্রেতা—দুই পক্ষের জন্যই পরিস্থিতি কঠিন হতে পারে।   কম্পাসের বাওয়ার্স গ্রুপের ভাইস প্রেসিডেন্ট ব্রেট রুবিন বলেন, ক্রেতা কমে যাওয়ার কারণে বাড়ি বিক্রির প্রতিযোগিতামূলক পরিবেশও দুর্বল হচ্ছে। এরই মধ্যে অনেক বাড়ি বাজারে আগের চেয়ে বেশি সময় ধরে পড়ে থাকছে এবং দাম কমানোর ঘটনাও বাড়ছে।   ফেডারেল রিজার্ভের নীতিনির্ধারকেরা বুধবার ১২-০ ভোটে ফেডারেল ফান্ডস রেট ৩ দশমিক ৫ থেকে ৩ দশমিক ৭৫ শতাংশের সীমা থেকে বাড়িয়ে ৩ দশমিক ৭৫ থেকে ৪ শতাংশ করেছেন। ২০২৩ সালের জুলাইয়ের পর এটি ছিল প্রথম সুদের হার বৃদ্ধি।   সুদের হার বাড়ার সঙ্গে সঙ্গে বাড়ির ঋণের খরচও বেড়েছে। বৃহস্পতিবার ৩০ বছরের নির্দিষ্ট হারের রিফাইন্যান্স ঋণের গড় হার বেড়ে ৭ দশমিক ১৪ শতাংশে দাঁড়িয়েছে, যা এক সপ্তাহ আগে ছিল ৬ দশমিক ৮৭ শতাংশ। ১৫ বছরের নির্দিষ্ট হারের রিফাইন্যান্স ঋণের গড় হার ছিল ৬ দশমিক ৩০ শতাংশ।   ডাগ্রোসার মতে, গত ৮ থেকে ১০ বছরে অনেক বাড়ির মূল্য ৪০ থেকে ৫০ শতাংশ পর্যন্ত বেড়েছে। এখন যারা বাড়ি বিক্রি করতে চান, তাদের কেউ কেউ আগের তুলনায় কিছুটা কম দাম মেনে নিতে বাধ্য হতে পারেন। একই সঙ্গে বাড়ি নির্মাণ খাতেও চাপ বাড়ছে, কারণ নির্মাণ ব্যয় বেড়ে যাওয়ায় পরিস্থিতি আরও কঠিন হচ্ছে।   অন্যদিকে, যুক্তরাষ্ট্রের অনেক বাড়ির মালিকের কাছে এখনো ৩ থেকে ৪ শতাংশের মতো কম সুদের পুরোনো মর্টগেজ রয়েছে। নতুন বাড়ি কিনলে বেশি সুদের হারে বড় ঋণ নিতে হবে—এই কারণে অনেকেই বাড়ি পরিবর্তন করতে চাইছেন না। আবাসন বাজারে এই পরিস্থিতিকে ‘মর্টগেজ রেট লক-ইন’ প্রভাব বলা হচ্ছে।   রুবিন বলেন, কম সুদের পুরোনো মর্টগেজ থাকা ব্যক্তিরা প্রয়োজন না হলে নতুন বাড়ি কেনার দিকে আগ্রহী নাও হতে পারেন। তবে চাকরির কারণে স্থানান্তর বা পারিবারিক প্রয়োজনের মতো কারণে যাদের বাড়ি কিনতে বা বিক্রি করতে হচ্ছে, তাদের উচ্চ সুদের এই পরিস্থিতির মধ্যেই সিদ্ধান্ত নিতে হবে।   ডাগ্রোসা মনে করছেন, আগামী কয়েক মাসে আবাসন বাজার ক্রেতাদের জন্য তুলনামূলকভাবে সুবিধাজনক হয়ে উঠতে পারে। তার মতে, বিক্রেতাদের কাছ থেকে দাম কমানোর সুযোগ তৈরি হতে পারে। তবে আপাতত বাজারে এক ধরনের স্থবিরতা দেখা যেতে পারে।   বিশেষজ্ঞদের মতে, বাজারে বাড়ির মজুত বাড়া এবং মৌসুমি ধীরগতির সঙ্গে উচ্চ সুদের হার যুক্ত হওয়ায় বিক্রেতাদের ওপর চাপ আরও বাড়তে পারে। যারা দাম কমাতে দেরি করবেন, তাদের সীমিতসংখ্যক ক্রেতার জন্য অন্য বিক্রেতাদের সঙ্গে প্রতিযোগিতা করতে হতে পারে। ফলে সামনে ক্রেতাদের দর-কষাকষির ক্ষমতা বাড়ার সম্ভাবনাও তৈরি হচ্ছে।   তবে বিশেষজ্ঞরা বলছেন, সুদের হার বাড়লেই সঙ্গে সঙ্গে বাড়ির দাম কমে যাবে—এমন নয়। দীর্ঘ সময় ধরে সুদের হার বাড়তে থাকলে এর প্রভাব আবাসন বাজারে আরও স্পষ্ট হতে পারে। আগামী বসন্তের বাজার পরিস্থিতি এ বিষয়ে আরও পরিষ্কার ধারণা দিতে পারে বলে মনে করছেন তারা।

শৈশবের স্মৃতি জড়িয়ে থাকা সেই বাড়ি এখন আর ট্রাম্প পরিবারের নয়। যুক্তরাষ্ট্রের প্রেসিডেন্ট ডোনাল্ড ট্রাম্পের জীবনের প্রথম চার বছর কেটেছিল নিউইয়র্কের কুইন্সের যে বাড়িতে, সেটি এবার বিক্রি হয়েছে ১৯ লাখ ৩০ হাজার ডলারে। কুইন্সের জামাইকা এস্টেটস এলাকায় টিউডর ধাঁচের এই বাড়িটি ১৯৪০ সালে নির্মাণ করেছিলেন ট্রাম্পের বাবা ও আবাসন ব্যবসায়ী ফ্রেড ট্রাম্প। একসময় যে বাড়িতে ছোট্ট ডোনাল্ড ট্রাম্পের বেড়ে ওঠার শুরু, বহু বছর পর সেটিই হয়ে উঠেছিল অবহেলায় পড়ে থাকা একটি পুরোনো বাড়ি। পাঁচ শয়নকক্ষ ও তিন বাথরুমের বাড়িটি দীর্ঘদিন খালি ছিল। একটি পাইপ ফেটে যাওয়ায় বাড়ির ভেতরে পানির ক্ষতি হয়, দেখা দেয় ছত্রাকের সমস্যাও। এমনকি একসময় সেখানে বন্য বিড়ালের একটি দলও আশ্রয় নিয়েছিল। গত বছর বাড়িটি ৮ লাখ ৩৫ হাজার ডলারে কিনেছিলেন ডেভেলপার টমি লিন। এরপর প্রায় ৫ লাখ ডলার খরচ করে আট মাস ধরে সংস্কার করেন তিনি। পুরোনো বাড়িটি বদলে যায় আধুনিক আবাসনে। যুক্ত হয় আধুনিক রান্নাঘর, হেরিংবোন কাঠের মেঝে এবং স্পা-ধাঁচের বাথরুমসহ নানা সুবিধা। সংস্কারের পর বাড়িটির দামও বেড়ে যায়। জুলাইয়ে একজন অজ্ঞাতপরিচয় ক্রেতার সঙ্গে বিক্রির চুক্তি হয় এবং শুক্রবার রিয়েল এস্টেট ওয়েবসাইটগুলোতে ১৯ লাখ ৩০ হাজার ডলারের বিক্রয়মূল্য প্রকাশ করা হয়। তবে বাড়িটির গল্প শুধু পুরোনো দেয়াল আর নতুন সাজসজ্জার নয়। ট্রাম্প প্রেসিডেন্ট হওয়ার পর ২০১৭ সালেও বাড়িটি ২১ লাখ ৪০ হাজার ডলারে বিক্রি হয়েছিল বলে জিলোর তথ্য থেকে জানা যায়। এরপর বাড়িটি ‘ট্রাম্প বার্থ হোম এলএলসি’ নামে একটি প্রতিষ্ঠানের মালিকানায় যায়। একসময় এটি এয়ারবিএনবিতেও ভাড়ার জন্য দেওয়া হয়েছিল। সেখানে ট্রাম্পের জীবন-আকারের কার্ডবোর্ড কাটআউট, তার বই ‘দ্য আর্ট অব দ্য ডিল’-এর কপি এবং ট্রাম্পের ছবি থাকা ‘পিপল’ ম্যাগাজিনের একটি প্রচ্ছদও রাখা হয়েছিল। ২০১৯ সালে বাড়িটি আবার বিক্রির জন্য তোলা হয়। তখন দাম চাওয়া হয়েছিল ২৯ লাখ ডলার। শেষ পর্যন্ত কয়েক বছর পর টমি লিন বাড়িটি কিনে সংস্কার করেন এবং এবার সেটি বিক্রি হলো ১৯ লাখ ৩০ হাজার ডলারে। আজ ট্রাম্পের সেই শৈশবের বাড়ির চেহারা অনেকটাই বদলে গেছে। কিন্তু বাড়িটির দেয়ালজুড়ে রয়ে গেছে এক ভিন্ন সময়ের গল্প—যে সময় নিউইয়র্কের কুইন্সের এই বাড়িতেই জীবনের প্রথম বছরগুলো কাটিয়েছিলেন ভবিষ্যতের মার্কিন প্রেসিডেন্ট। পরে আবাসন ব্যবসায় নিজের সাম্রাজ্য গড়ে তোলেন ট্রাম্প। ম্যানহাটনে নির্মাণ করেন ট্রাম্প টাওয়ার, আর একসময় ব্যবসার জগত থেকে পা রাখেন রাজনীতিতে। শৈশবের সেই পুরোনো ঠিকানা এখন নতুন মালিকের। সময় বদলেছে, বদলেছে বাড়িটির চেহারাও। তবে ট্রাম্পের জীবনের শুরুর গল্পের সঙ্গে জড়িয়ে থাকা এই বাড়িটি তার অতীতের একটি স্মৃতি হয়ে থেকে যাবে।

যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে এখন বাড়ি বিক্রেতাদের জন্য পরিস্থিতি আগের যেকোনো সময়ের তুলনায় কঠিন হয়ে উঠেছে। উচ্চ বাড়ির দাম, বেড়ে যাওয়া মর্টগেজ সুদের হার এবং অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তার কারণে অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা বাজার থেকে সরে দাঁড়িয়েছেন। ফলে বিক্রির জন্য থাকা বাড়ির সংখ্যা বাড়লেও ক্রেতার সংখ্যা কমে যাওয়ায় দর-কষাকষির ক্ষমতা এখন অনেকটাই ক্রেতাদের হাতে চলে গেছে।   আবাসনবিষয়ক প্রতিষ্ঠান রেডফিনের সর্বশেষ বিশ্লেষণ অনুযায়ী, ২০২৬ সালের জুলাই মাসে যুক্তরাষ্ট্রে সক্রিয় বাড়ি ক্রেতার সংখ্যা নেমে এসেছে প্রায় ৯ লাখ ৬৭ হাজারে। ২০১৩ সালে রেডফিন এ তথ্য সংগ্রহ শুরু করার পর এটিই সর্বনিম্ন। একই সময়ে বাজারে বিক্রেতার সংখ্যা ক্রেতার তুলনায় প্রায় ৩৪ শতাংশ বেশি ছিল। ফলে সারাদেশে প্রায় পাঁচ লাখ বেশি বিক্রেতা বাড়ি বিক্রির অপেক্ষায় ছিলেন।   রেডফিনের প্রধান অর্থনীতিবিদ ড্যারিল ফেয়ারওয়েদার বলেন, গত বছরের তুলনায় পরিস্থিতি আরও কঠিন হয়েছে। ২০২৫ সালের জুলাইয়ে মর্টগেজ সুদের হার কিছুটা কম থাকায় বাজারে তুলনামূলক বেশি ক্রেতা এসেছিলেন। কিন্তু চলতি বছরের জুলাইয়ে সুদের হার এক বছরের সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছায়। একই সঙ্গে বাড়ির দামও উচ্চ পর্যায়ে রয়েছে। ফলে অনেক পরিবারের জন্য মাসিক কিস্তি বহন করা কঠিন হয়ে পড়েছে। এর সঙ্গে অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তাও ক্রেতাদের সিদ্ধান্ত পিছিয়ে দিতে ভূমিকা রাখছে।   রেডফিনের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালের জুলাইয়ের তুলনায় চলতি বছরের জুলাইয়ে সক্রিয় ক্রেতার সংখ্যা ৫ দশমিক ৫ শতাংশ কমেছে। জুন থেকে জুলাইয়ের মধ্যে ক্রেতার সংখ্যা কমেছে ২ দশমিক ৫ শতাংশ, অথচ একই সময়ে বিক্রেতার সংখ্যা কমেছে মাত্র শূন্য দশমিক ৩ শতাংশ। এতে বাজারে বিক্রেতাদের প্রতিযোগিতা আরও বেড়েছে।   ড্যারিল ফেয়ারওয়েদারের ভাষায়, "যখন একই ধরনের বাড়ির জন্য ক্রেতা কম থাকে, তখন যারা বাজারে থাকেন, তারা আরও বেশি বিকল্প পান। ফলে তারা দাম কমানো, বিক্রেতার অতিরিক্ত সুবিধা দেওয়া বা অন্যান্য শর্ত নিয়ে দর-কষাকষিতে বেশি সুবিধা পান।"   প্রতিবেদন বলছে, জুলাই মাসে যুক্তরাষ্ট্রের ৪৯টি বড় আবাসন বাজারের মধ্যে ৩৯টিকেই 'ক্রেতার বাজার' হিসেবে চিহ্নিত করা হয়েছে। অর্থাৎ এসব এলাকায় বাড়ির সরবরাহ চাহিদার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি।   মহামারির সময় যেসব শহরে আবাসন বাজার ছিল সবচেয়ে উত্তপ্ত, সেসব এলাকার অনেকগুলো এখন উল্টো চিত্র দেখছে। ক্রেতার তুলনায় বিক্রেতার সংখ্যা সবচেয়ে বেশি এমন বাজারগুলোর মধ্যে রয়েছে ফ্লোরিডার মিয়ামি, টেনেসির ন্যাশভিল এবং টেক্সাসের হিউস্টন, সান অ্যান্টোনিও ও অস্টিন।   টেক্সাসের হিউস্টনে জুলাই মাসে ক্রেতার তুলনায় বিক্রেতা ছিল ১৩০ শতাংশ বেশি। সান অ্যান্টোনিওতে এই ব্যবধান ছিল ১১৬ শতাংশ এবং অস্টিনে ১১২ শতাংশ। রেডফিনের মতে, এসব এলাকায় মহামারির সময় ব্যাপক হারে নতুন আবাসন নির্মাণ এবং বিনিয়োগের ফলে এখন বাজারে একসঙ্গে অনেক বাড়ি বিক্রির জন্য এসেছে। একই সময়ে উচ্চ সুদের কারণে ক্রেতার সংখ্যা কমে যাওয়ায় বিক্রেতারা চাপে পড়েছেন।   অন্যদিকে যুক্তরাষ্ট্রে মাত্র ছয়টি বাজারকে 'বিক্রেতার বাজার' হিসেবে চিহ্নিত করা হয়েছে। এর মধ্যে নিউইয়র্ক অঙ্গরাজ্যের নাসাউ কাউন্টি সবচেয়ে শক্তিশালী অবস্থানে রয়েছে। সেখানে ক্রেতার তুলনায় বিক্রেতা ৩৬ শতাংশ কম। এরপর রয়েছে নিউ জার্সির নিউয়ার্ক এবং রোড আইল্যান্ডের প্রভিডেন্স। বিশ্লেষকদের মতে, এসব এলাকায় দীর্ঘদিন ধরে নতুন বাড়ি নির্মাণের গতি সীমিত থাকায় সরবরাহ তুলনামূলক কম। একই সঙ্গে বড় কর্মসংস্থান কেন্দ্রের কাছাকাছি অবস্থান হওয়ায় ক্রেতার চাহিদাও শক্তিশালী রয়েছে।   আবাসন বিশেষজ্ঞরা বলছেন, বর্তমান পরিস্থিতিতে যারা বাড়ি বিক্রি করতে চান, তাদের বাস্তবসম্মত মূল্য নির্ধারণ, বাড়ির উপস্থাপনা উন্নত করা এবং ক্রেতাদের সঙ্গে দর-কষাকষির জন্য প্রস্তুত থাকা জরুরি। অন্যদিকে যেসব ক্রেতা দীর্ঘদিন ধরে বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছিলেন, তাদের জন্য বর্তমান বাজারে আগের তুলনায় ভালো শর্তে বাড়ি কেনার সুযোগ তৈরি হয়েছে।   সূত্র: রেডফিন, নিউইয়র্ক পোস্ট।

যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে ক্রেতাদের দর-কষাকষির সুযোগ বাড়ছে। ২০২৬ সালের মে মাসের তথ্য বিশ্লেষণে দেখা গেছে, দেশটির বড় বড় হাউজিং মার্কেটের অনেকগুলোতেই বাড়ি মালিকেরা চাওয়া দামের চেয়ে কম দামে বাড়ি বিক্রি করতে বাধ্য হচ্ছেন। বিশেষ করে টেক্সাস ও ফ্লোরিডার কয়েকটি শহরে চাওয়া দামের নিচে বিক্রি হওয়া বাড়ির হার ৮০ শতাংশেরও বেশি।   রিয়েল এস্টেট তথ্য বিশ্লেষণকারী প্রতিষ্ঠান রেডফিনের ৫০টি বড় আবাসন বাজার নিয়ে করা বিশ্লেষণ অনুযায়ী, মে মাসে যুক্তরাষ্ট্রে বিক্রি হওয়া বাড়ির ৫৫ শতাংশই মালিকের চাওয়া দামের চেয়ে কম দামে বিক্রি হয়েছে। বিপরীতে মাত্র ২৫ দশমিক ৮ শতাংশ বাড়ি চাওয়া দামের চেয়ে বেশি দামে বিক্রি হয়েছে। ২০২০ সালের পর মে মাসের হিসাবে এটি সবচেয়ে কম প্রতিযোগিতামূলক আবাসন বাজারগুলোর একটি।   ক্রেতাদের জন্য সবচেয়ে অনুকূল পরিস্থিতি দেখা গেছে টেক্সাসের অস্টিনে। সেখানে মে মাসে বিক্রি হওয়া ৮৫ দশমিক ৪ শতাংশ বাড়ি চাওয়া দামের নিচে বিক্রি হয়েছে। এরপর রয়েছে ফ্লোরিডার ওয়েস্ট পাম বিচ। সেখানে ৮৫ দশমিক ৩ শতাংশ বাড়ি মালিকের চাওয়া দামের চেয়ে কম দামে বিক্রি হয়েছে। মায়ামিতে এই হার ৮৪ দশমিক ১ শতাংশ এবং টেক্সাসের সান আন্তোনিওতে ৮৪ শতাংশ।   এই তালিকায় আরও রয়েছে হিউস্টন, ডালাস, টাম্পা, ফিনিক্স, অরল্যান্ডো ও ফোর্ট ওর্থ। হিউস্টনে ৭৯ দশমিক ৬ শতাংশ, ডালাসে ৭৯ দশমিক ৩ শতাংশ, টাম্পায় ৭৭ দশমিক ১ শতাংশ, ফিনিক্সে ৭৬ দশমিক ১ শতাংশ, অরল্যান্ডোতে ৭৫ দশমিক ৮ শতাংশ এবং ফোর্ট ওর্থে ৭৩ দশমিক ৪ শতাংশ বাড়ি চাওয়া দামের নিচে বিক্রি হয়েছে।   রেডফিনের বিশ্লেষণ বলছে, এসব বাজারে বিক্রির জন্য বাড়ির সরবরাহ তুলনামূলক বেশি থাকায় ক্রেতাদের দর-কষাকষির ক্ষমতা বেড়েছে। নতুন বাড়ি নির্মাণের প্রবৃদ্ধি, বেশি হোম ইন্স্যুরেন্স খরচ, বাড়ির মালিক সমিতির বাৎসরিক ফি এবং কিছু এলাকায় প্রাকৃতিক দুর্যোগের ঝুঁকিও বাড়ির চাহিদায় প্রভাব ফেলছে।   তবে যুক্তরাষ্ট্রের সব আবাসন বাজারে একই চিত্র দেখা যাচ্ছে না। নিউইয়র্কের আশপাশের কিছু এলাকা এবং ক্যালিফোর্নিয়ার বে এরিয়ায় এখনো বাড়ি কেনার প্রতিযোগিতা তুলনামূলক বেশি। মে মাসে নিউআর্ক, নিউ জার্সিতে ৫৭ দশমিক ৬ শতাংশ বাড়ি মালিকের চাওয়া দামের চেয়ে বেশি দামে বিক্রি হয়েছে। সান ফ্রান্সিসকোতে এই হার ৫৭ দশমিক ৩ শতাংশ এবং সান হোসেতে ৫৩ দশমিক ২ শতাংশ।   বাজারের এই পার্থক্যের পেছনে বাড়ির সরবরাহ ও ক্রেতার চাহিদার ভারসাম্য বড় ভূমিকা রাখছে। যেসব এলাকায় বিক্রির জন্য বাড়ি বেশি কিন্তু ক্রেতা তুলনামূলক কম, সেখানে বিক্রেতাদের দাম কমানো অথবা ক্রেতাদের বাড়তি সুবিধা দেওয়ার প্রবণতা বাড়ছে। রেডফিনের তথ্য অনুযায়ী, মে মাসে প্রায় ৪৬ দশমিক ২ শতাংশ বাড়ির বিক্রেতা ক্রেতাদের কোনো না কোনো বাড়তি সুবিধা দিয়েছেন। এর মধ্যে বাড়ি কেনার চূড়ান্ত খরচের অর্থ পরিশোধ, মেরামতের খরচ বহন কিংবা ঋণের সুদের হার কমানোর মতো সুবিধাও রয়েছে।   অন্যদিকে, বেশি মর্টগেজ সুদের হার এবং বাড়ির তুলনামূলক বেশি দাম অনেক সম্ভাব্য ক্রেতাকে বাজারের বাইরে রাখছে। ফলে যারা এখন বাড়ি কেনার সামর্থ্য রাখছেন, তাদের হাতে আগের তুলনায় বেশি বিকল্প রয়েছে। একই সঙ্গে বিক্রেতার কাছে চাওয়া দাম কমানোর জন্য দর-কষাকষির সুযোগও তৈরি হচ্ছে।   তবে চাওয়া দামের নিচে বাড়ি বিক্রি হওয়া মানেই যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে বড় ধরনের মূল্যপতন শুরু হয়েছে, এমনটা ধরে নেওয়ার সুযোগ নেই। কোনো এলাকায় কতটা দর-কষাকষি করা সম্ভব, তা নির্ভর করে স্থানীয়ভাবে বিক্রির জন্য থাকা বাড়ির সংখ্যা, বাড়ির অবস্থা, একই এলাকার সাম্প্রতিক বিক্রয়মূল্য এবং বিক্রেতার পরিস্থিতির ওপর।   বর্তমান পরিস্থিতিতে সবচেয়ে বড় পরিবর্তন হলো, মহামারির পরের তীব্র প্রতিযোগিতামূলক বাজারের তুলনায় যুক্তরাষ্ট্রের অনেক এলাকায় এখন ক্রেতারা আগের চেয়ে বেশি সুবিধাজনক অবস্থানে রয়েছেন। বিশেষ করে টেক্সাস ও ফ্লোরিডার কয়েকটি বড় হাউজিং মার্কেটে বাড়ি কেনার সময় মালিকের চাওয়া দামের চেয়ে কম দামে চুক্তি করার সুযোগ তুলনামূলকভাবে বেশি দেখা যাচ্ছে।

যুক্তরাষ্ট্রে নতুন আইন পাসের পর শীর্ষ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা আগের তুলনায় দ্বিগুণেরও বেশি ভাড়াবাড়ি বিক্রির তালিকায় তুলেছেন। সিএনবিসি-এর প্রতিবেদন অনুযায়ী, প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীরা বর্তমানে প্রায় ৯,৪৪৭টি বাড়ি বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত করেছেন, যা গত ১ ফেব্রুয়ারিতে ছিল মাত্র ৪,১৬৬টি। মূলত গত সপ্তাহে পাস হওয়া ‘২১স্ট সেঞ্চুরি রোড টু হাউজিং অ্যাক্ট’ নামের দ্বিদলীয় আইনের কারণেই বাজারে বিক্রয়যোগ্য বাড়ির এই হঠাৎ বৃদ্ধি লক্ষ করা যাচ্ছে।   নতুন এই আইন অনুযায়ী, যেসব বিনিয়োগকারীর ইতিমধ্যে অন্তত ৩৫০টি সিঙ্গেল-ফ্যামিলি বাড়ি রয়েছে, তারা নতুন করে আর কোনো সম্পত্তি কিনতে পারবেন না। তবে বিল্ড-টু-রেন্ট, রেনোভেট-টু-রেন্ট প্রকল্প এবং ভাড়াটিয়াদের বাড়ির মালিকানার জন্য ক্রেডিট তৈরিতে সহায়তাকারী প্রোগ্রামগুলোর ক্ষেত্রে এই নিয়মের ব্যতিক্রম রয়েছে। যাদের ৩৫০টির বেশি বাড়ি রয়েছে, তাদের সেগুলো বিক্রি করতে বাধ্য করা না হলেও পোর্টফোলিও ৩৫০-এর নিচে না আসা পর্যন্ত তারা নতুন কোনো বাড়ি কিনতে পারবেন না।   পার্সেল ল্যাবস-এর সংগৃহীত তথ্যে দেখা গেছে, ৩৫০টির বেশি বাড়ির মালিকানায় থাকা বড় বিনিয়োগকারীদের হাতে সম্মিলিতভাবে ৫ লাখ ৮৯ হাজার বাড়ি রয়েছে। এটি যুক্তরাষ্ট্রের মোট ১ কোটি ৪০ লাখ সিঙ্গেল-ফ্যামিলি ভাড়াবাড়ির প্রায় ৩.৯ শতাংশ। চলতি বছরে নিট বিক্রির ৪০ শতাংশেরও বেশি এসেছে এসব বিনিয়োগকারীর কাছ থেকে। তথ্য বলছে, প্রগ্রেস রেসিডেন্সিয়াল, ফার্স্টকি, ভাইনব্রুক, ইনভাইটেশন হোমস, আমহার্স্ট, ট্রাইকন এবং এএমএইচ-এর মতো দেশের শীর্ষ বিনিয়োগকারীরা এ বছর কেনার চেয়ে ৩,১৮০টি বাড়ি বেশি বিক্রি করেছে। যদিও তাদের কাছে এখনো ৪ লক্ষাধিক বাড়ি সংরক্ষিত রয়েছে।   সিএনবিসি-এর প্রতিবেদন অনুযায়ী, বিক্রির দৌড়ে সবচেয়ে এগিয়ে আছে ভাইনব্রুক, যারা তাদের পোর্টফোলিওর প্রায় ১০ শতাংশ বাড়ি বাজারে তুলেছে। সব মিলিয়ে প্রতিষ্ঠানটির প্রায় ১,৯০০টি বাড়ি বিক্রির অপেক্ষায় রয়েছে, যার মোট মূল্য প্রায় ২৮ কোটি ৫০ লাখ ডলার। পার্সেল ল্যাবস জানিয়েছে, বাজারে বেশি বাড়ি তোলার পাশাপাশি বিনিয়োগকারীরা কিছুটা ছাড়েও এগুলো বিক্রি করছেন। জাতীয় পরিসংখ্যানে দেখা গেছে, বর্তমানে বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত ৩৮.৭ শতাংশ বাড়ির দাম কমানো হয়েছে। এর মধ্যে ৩৫০টির বেশি বাড়ির মালিকানা থাকা প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের ক্ষেত্রে দাম কমানোর এই হার ৫৪ শতাংশ।   পার্সেল ল্যাবস-এর সহপ্রতিষ্ঠাতা জেসন লিউরিস এক বিবৃতিতে বলেন, বিক্রির হারের এই পরিবর্তনের দিকে নজর রাখা জরুরি। যুক্তরাষ্ট্রের বর্তমান বাড়ির মূল্যের ওপর ভিত্তি করে বলা যায়, এই বিক্রির কিছুটা কৌশলগত পরিবর্তনের অংশ। অর্থাৎ, অপেক্ষাকৃত কম লাভজনক সম্পদ বিক্রি করে সেই মূলধন বিল্ড-টু-রেন্টের মতো সম্ভাবনাময় খাতগুলোতে নতুন করে বিনিয়োগ করা হচ্ছে।

যুক্তরাষ্ট্রের বৃহত্তম আবাসন বাজারগুলোর অন্যতম নিউইয়র্ক সিটিতে বাড়ি বিক্রি করে গত বছর অনেক মালিকই ভালো মুনাফা করলেও, শহরের সব এলাকায় চিত্র এক ছিল না। নতুন এক বিশ্লেষণে দেখা গেছে, পাঁচটি বরোর মধ্যে একমাত্র ম্যানহাটনেই বাড়ি বিক্রি করে গড়ে লোকসান গুনতে হয়েছে মালিকদের। অন্যদিকে ব্রুকলিন, স্ট্যাটেন আইল্যান্ড, কুইন্স ও দ্য ব্রঙ্কসে অধিকাংশ বিক্রেতাই উল্লেখযোগ্য লাভ করেছেন।   রিয়েল এস্টেট তথ্যভিত্তিক প্রতিষ্ঠান প্রপার্টিশার্ক (PropertyShark)-এর প্রকাশিত এক প্রতিবেদনের তথ্য তুলে ধরে নিউইয়র্ক পোস্ট জানায়, ২০২৫ সালে নিউইয়র্ক সিটিতে প্রায় ১৫ হাজার আবাসিক সম্পত্তি বিক্রির তথ্য বিশ্লেষণ করা হয়েছে। এসব সম্পত্তির ২০০৫ সাল থেকে ক্রয়মূল্যের সঙ্গে সর্বশেষ বিক্রয়মূল্য তুলনা করে কর ও বিভিন্ন ফি বাদ দিয়ে প্রকৃত লাভ-লোকসানের হিসাব করা হয়েছে।   প্রতিবেদনে বলা হয়, নিউইয়র্ক সিটিতে গত বছর বাড়ি বিক্রি করা মালিকরা গড়ে ৭০ হাজার ডলার নিট মুনাফা পেলেও ম্যানহাটনের বিক্রেতারা এর সম্পূর্ণ বিপরীত অভিজ্ঞতার মুখোমুখি হন। সেখানে বাড়ি বিক্রি করে গড়ে ২৪ হাজার ডলার লোকসান হয়েছে।   অন্য চার বরোর চিত্র ছিল অনেক বেশি ইতিবাচক। স্ট্যাটেন আইল্যান্ডে বাড়ি বিক্রি করে গড়ে ১ লাখ ৬৪ হাজার ডলার লাভ হয়েছে, যা শহরের মধ্যে সর্বোচ্চ। এর পরেই রয়েছে ব্রুকলিন, যেখানে গড় লাভ ১ লাখ ৫৯ হাজার ডলার। কুইন্সে গড়ে ৯৫ হাজার ডলার এবং দ্য ব্রঙ্কসে ৯৮ হাজার ডলার লাভ করেছেন বিক্রেতারা।   প্রপার্টিশার্কের বিশ্লেষক এলিজা থাইসের মতে, ম্যানহাটনের বর্তমান পরিস্থিতির মূল কারণ এক দশকেরও বেশি আগে শুরু হওয়া অতিবিলাসবহুল আবাসন নির্মাণের প্রবণতা।   তিনি বলেন, ২০১৩ সালের দিকে বিলিয়নিয়ার্স রো এবং লোয়ার ম্যানহাটন এলাকায় একের পর এক বিলাসবহুল কন্ডোমিনিয়াম নির্মিত হয়। সে সময় এসব আবাসনের দাম দ্রুত বেড়ে গেলেও বর্তমানে পুনরায় বিক্রির বাজার সেই মূল্যকে আর সমর্থন করছে না। ফলে যারা সেই সময় উচ্চমূল্যে ফ্ল্যাট কিনেছিলেন, তাদের অনেকেই এখন লোকসানে বিক্রি করতে বাধ্য হচ্ছেন।   প্রতিবেদন অনুযায়ী, ২০২৫ সালে ম্যানহাটনে বিক্রি হওয়া কন্ডোমিনিয়ামের ৫৯ শতাংশ এবং কো-অপ অ্যাপার্টমেন্টের ৫৪ শতাংশই লোকসানে বিক্রি হয়েছে। বিশেষ করে ফিন্যান্সিয়াল ডিস্ট্রিক্ট এলাকায় গড় লোকসান ছিল ১ লাখ ১৩ হাজার ডলার, আর সেন্ট্রাল পার্ক সাউথে ছিল প্রায় ৯২ হাজার ডলার।   তবে ম্যানহাটনের সব ধরনের সম্পত্তির অবস্থা এক রকম নয়। একক পারিবারিক বাড়ি ও দুই থেকে তিন পরিবারের বসবাসযোগ্য বাড়িগুলো এখনো উল্লেখযোগ্য লাভ দিচ্ছে। গত বছর এসব একক বাড়ি বিক্রি করে গড়ে ৭ লাখ ৩৯ হাজার ডলার লাভ হয়েছে। তবে এ ধরনের সম্পত্তির সংখ্যা খুবই কম এবং মোট লেনদেনের তুলনায় এর অংশ সীমিত।   প্রতিবেদনে আরও বলা হয়েছে, কখন সম্পত্তি কেনা হয়েছে, সেটিও লাভ-লোকসানের ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রেখেছে। যারা ২০০৯ থেকে ২০১২ সালের মধ্যে, অর্থাৎ বৈশ্বিক আর্থিক সংকটের পরের সময়ে তুলনামূলক কম দামে বাড়ি কিনেছিলেন, তারা ২০২৫ সালে বিক্রি করে গড়ে ২ লাখ ৬ হাজার ডলার লাভ করেছেন। ওই সময় বাজার নিম্নমুখী থাকায় অনেকেই কম দামে সম্পত্তি কিনতে পেরেছিলেন এবং পরবর্তী বছরগুলোতে সুদের হারও ছিল তুলনামূলক কম।   অন্যদিকে, করোনা মহামারির সময় অর্থাৎ ২০২০ থেকে ২০২৩ সালের মধ্যে যারা উচ্চমূল্যে বাড়ি কিনেছিলেন, তারা বিক্রি করে গড়ে মাত্র ৯ হাজার ডলার লাভ করতে পেরেছেন। বিশেষ করে ম্যানহাটনের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে পরিস্থিতি আরও কঠিন। ২০১৩ থেকে ২০১৯ সালের মধ্যে যারা সেখানে অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন, তারা গত বছর বিক্রি করে গড়ে ৭১ হাজার ডলার লোকসান করেছেন। এমনকি মহামারির সময় বাড়ি কেনা ক্রেতাদের তুলনায়ও এই লোকসান বেশি।   প্রতিবেদনে আরও দেখা গেছে, শহরের ২৫টি এলাকায় যেখানে পুনরায় বিক্রিতে গড় লোকসান হয়েছে, তার মধ্যে ২৩টিই ম্যানহাটনে। বাকি দুটি হলো ব্রুকলিনের ডাম্বো এবং কুইন্সের গ্লেন ওকস, যেখানে কন্ডোমিনিয়াম ও কো-অপ আবাসনের আধিক্য রয়েছে। অন্যদিকে ব্রুকলিনের দুই থেকে তিন পরিবারের জন্য নির্মিত বাড়িগুলো সবচেয়ে বেশি লাভজনক সম্পত্তি হিসেবে উঠে এসেছে। এসব বাড়ি বিক্রি করে গড়ে ৪ লাখ ৩৯ হাজার ডলার লাভ হয়েছে। শহরের মধ্যে বরো পার্ক এলাকায় গড় লাভ ছিল ৪ লাখ ৯ হাজার ডলার, কুইন্সের ফ্রেশ মেডোজে ৩ লাখ ৭০ হাজার ডলার এবং ব্রুকলিনের ওশান হিলে ৩ লাখ ৬৬ হাজার ডলার।   বিশ্লেষকদের মতে, গত দুই দশকে ব্রুকলিন ও স্ট্যাটেন আইল্যান্ডে বার্ষিক গড় মূল্যবৃদ্ধি প্রায় ৪ শতাংশ ছিল, যা অন্য বরোগুলোর তুলনায় বেশি। এছাড়া স্ট্যাটেন আইল্যান্ডে নতুন বিলাসবহুল আবাসন প্রকল্প তুলনামূলক কম হওয়ায় সেখানে অতিমূল্যায়নের ঝুঁকিও কম ছিল। ফলে সাম্প্রতিক বছরেও ওই বরোর বাড়ির মালিকরা ভালো মুনাফা ধরে রাখতে সক্ষম হয়েছেন।   প্রতিবেদনটি ইঙ্গিত দিচ্ছে, নিউইয়র্কের আবাসন বাজার এখনও শক্তিশালী থাকলেও সব এলাকায় সমান সুযোগ নেই। বিশেষ করে ম্যানহাটনের বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট খাতে অতীতের উচ্চমূল্যের প্রভাব এখনো বাজারে পড়ছে। তাই বিশেষজ্ঞদের মতে, সম্পত্তি কেনা বা বিক্রির আগে শুধু বর্তমান বাজারদর নয়, এলাকার দীর্ঘমেয়াদি মূল্যপ্রবণতা এবং সম্পত্তির ধরনও বিবেচনায় নেওয়া জরুরি।