যুক্তরাষ্ট্রে জীবনযাত্রার ব্যয় ও উচ্চ ঋণের চাপ নিয়ে মানুষের উদ্বেগ আরও বেড়েছে। মূল্যস্ফীতি, নিত্যপ্রয়োজনীয় পণ্যের দাম এবং বাড়ি কেনার খরচ বাড়তে থাকায় অর্থনীতি নিয়ে ভোক্তাদের আস্থা কমছে। মিশিগান বিশ্ববিদ্যালয়ের অক্টোবরের প্রাথমিক জরিপে দেশটির ভোক্তা আস্থার সূচক সেপ্টেম্বরের ৪৮ দশমিক ১ থেকে কমে ৪৬ দশমিক ৩-এ নেমেছে। এটি টানা তৃতীয় মাসের পতন এবং চলতি বছরের মে মাসে দেখা রেকর্ড সর্বনিম্ন অবস্থানের কাছাকাছি। অর্থনৈতিক পরিস্থিতি সম্পর্কে মানুষের মূল্যায়নও আরও খারাপ হয়েছে। জরিপে বর্তমান পরিস্থিতি-সংক্রান্ত সূচক সেপ্টেম্বরের ৫০ দশমিক ৯ থেকে কমে ৪৪ দশমিক ৭-এ দাঁড়িয়েছে, যা জরিপের ইতিহাসে সর্বনিম্ন। বিশেষ করে নিম্ন আয়ের পরিবার এবং শেয়ারবাজারে যাঁদের বিনিয়োগ কম, তাঁদের মধ্যে হতাশা বেশি দেখা গেছে। জীবনযাত্রার ব্যয়ের এই চাপের মধ্যে বাড়ি কেনাও অনেকের জন্য কঠিন হয়ে উঠছে। যুক্তরাষ্ট্রে মর্টগেজ বা গৃহঋণের সুদের হার ৭ দশমিক ৫৫ শতাংশের ঘরে পৌঁছেছে বলে উল্লেখ করা হয়েছে। সুদের হার বেশি থাকলে বাড়ির দাম অপরিবর্তিত থাকলেও ঋণের মাসিক কিস্তি বেড়ে যায়। ফলে প্রথমবার বাড়ি কিনতে আগ্রহী ব্যক্তি এবং সীমিত বাজেটের পরিবারগুলোর জন্য নিজের বাড়ির মালিক হওয়া আরও ব্যয়বহুল হয়ে পড়ে। বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করা ব্যক্তিদের তাই শুধু বাড়ির দাম দেখলেই চলে না। ঋণের সুদের হার, ডাউন পেমেন্ট, মাসিক কিস্তি, বাড়ির কর, বিমা এবং রক্ষণাবেক্ষণের খরচও হিসাব করতে হয়। দীর্ঘ মেয়াদে এসব ব্যয় পরিবারের বাজেটে বড় প্রভাব ফেলতে পারে। তবে মর্টগেজের সুদের হার ঋণের ধরন, মেয়াদ, ঋণগ্রহীতার ক্রেডিট স্কোর এবং অন্যান্য শর্ত অনুযায়ী ভিন্ন হতে পারে। অন্যদিকে, নিত্যপ্রয়োজনীয় পণ্যের দাম বাড়ার আশঙ্কাও মানুষের কেনাকাটার সিদ্ধান্তে প্রভাব ফেলছে। জরিপে ৫৪ শতাংশ উত্তরদাতা জানিয়েছেন, যেসব পণ্যের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে, সেগুলোর কেনাকাটা তাঁরা কমাবেন। প্রায় ১৬ শতাংশ বলেছেন, তাঁরা এসব পণ্য কেনা পুরোপুরি বন্ধ করে দিতে পারেন। এমন মনোভাবের কারণে পরিবারগুলো অপ্রয়োজনীয় কেনাকাটা কমিয়ে খাবার, বাসাভাড়া, জ্বালানি ও চিকিৎসার মতো জরুরি খরচকে অগ্রাধিকার দিতে পারে। নিউইয়র্কের ফেডারেল রিজার্ভ ব্যাংকের সেপ্টেম্বরের আরেকটি জরিপেও মূল্যস্ফীতি নিয়ে উদ্বেগের চিত্র উঠে এসেছে। সেখানে আগামী এক বছরে মূল্যস্ফীতির হার ৩ দশমিক ৯ শতাংশ হতে পারে বলে মানুষের প্রত্যাশা ছিল। ২০২৩ সালের মে মাসের পর এটি সর্বোচ্চ। আগের মাসে এই প্রত্যাশা ছিল ৩ দশমিক ৬ শতাংশ। জরিপে অংশ নেওয়া ব্যক্তিরা খাবার, পেট্রল, বাসাভাড়া, চিকিৎসা এবং কলেজে পড়াশোনার খরচ আরও বাড়তে পারে বলে আশঙ্কা প্রকাশ করেছেন। এসব খাতে ব্যয় বাড়লে পরিবারগুলোর হাতে অন্যান্য প্রয়োজন মেটানোর জন্য অর্থ কমে যেতে পারে। পাশাপাশি ঋণের কিস্তি ও ক্রেডিট কার্ডের বকেয়া থাকলে আর্থিক চাপ আরও বাড়তে পারে। তবে অর্থনৈতিক আস্থা কমে যাওয়ার প্রভাব সব পরিবারের ওপর সমান নয়। প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, উচ্চ আয়ের পরিবারগুলোর ব্যয় তুলনামূলকভাবে শক্তিশালী রয়েছে। বিপরীতে, মধ্যম ও নিম্ন আয়ের পরিবারগুলো বাজেটের চাপ বেশি অনুভব করছে। ফলে একই অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে একেকটি পরিবারের অভিজ্ঞতা ভিন্ন হতে পারে। যুক্তরাষ্ট্রে বসবাসরত বাংলাদেশি পরিবারগুলোর জন্যও এই পরিস্থিতি গুরুত্বপূর্ণ। বিশেষ করে যাঁরা বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছেন, তাঁদের ঋণের সুদের হার ও মাসিক কিস্তির পাশাপাশি অন্যান্য আবাসন ব্যয়ও বিবেচনা করা প্রয়োজন। ঋণদাতাদের কাছ থেকে একাধিক প্রস্তাব তুলনা করা এবং ঋণের শর্ত ভালোভাবে বুঝে নেওয়া সিদ্ধান্ত নিতে সহায়ক হতে পারে। দৈনন্দিন ব্যয় সামলাতে মাসিক বাজেট তৈরি, বিভিন্ন দোকানে পণ্যের দাম তুলনা এবং অপ্রয়োজনীয় কেনাকাটা কমানোর মতো পদক্ষেপ কাজে আসতে পারে। তবে ব্যক্তিগত আর্থিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় পরিবারের আয়, সঞ্চয়, ঋণ ও ভবিষ্যৎ প্রয়োজন বিবেচনা করা জরুরি। সামগ্রিকভাবে, ভোক্তা আস্থার পতন, মূল্যস্ফীতি নিয়ে উদ্বেগ এবং উচ্চ আবাসন ব্যয় যুক্তরাষ্ট্রের পরিবারগুলোর আর্থিক সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করছে। আগামী মাসগুলোতে এসব চাপ কতটা কমবে, তা নির্ভর করবে মূল্যস্ফীতির গতিপ্রকৃতি, ঋণের সুদের হার এবং পরিবারের আয়-ব্যয়ের পরিস্থিতির ওপর।

যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার ঋণের খরচ আরও বেড়েছে। দেশটির বহুল ব্যবহৃত ৩০ বছরের স্থির সুদের মর্টগেজের গড় হার এবার ৭.২৮ শতাংশে উঠেছে, যা প্রায় তিন বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ।   মর্টগেজ ঋণের ক্রেতা ফ্রেডি ম্যাকের তথ্য অনুযায়ী, গত সপ্তাহে ৩০ বছরের মর্টগেজের গড় সুদ ছিল ৭.০৩ শতাংশ। এক সপ্তাহের ব্যবধানে তা বেড়েছে ০.২৫ শতাংশ পয়েন্ট। ২০২২ সালের অক্টোবরের পর এক সপ্তাহে এত বড় বৃদ্ধি আর দেখা যায়নি। এক বছর আগে একই ধরনের ঋণের গড় সুদ ছিল ৬.৩৪ শতাংশ।   এ নিয়ে টানা ষষ্ঠ সপ্তাহে যুক্তরাষ্ট্রে মর্টগেজের সুদের হার বেড়েছে।   বর্তমান ৭.২৮ শতাংশ হারটি ২০২৩ সালের ২২ নভেম্বরের পর সর্বোচ্চ। সেদিন ৩০ বছরের মর্টগেজের গড় সুদ ছিল ৭.২৯ শতাংশ।   শুধু ৩০ বছরের ঋণ নয়, ১৫ বছরের স্থির সুদের মর্টগেজের হারও বেড়েছে। গত সপ্তাহের ৬.৪২ শতাংশ থেকে এবার তা বেড়ে হয়েছে ৬.৬০ শতাংশ। এক বছর আগে এই হার ছিল ৫.৫৫ শতাংশ।   কেন এত বাড়ছে মর্টগেজ সুদ?   গত মাসেই ৩০ বছরের মর্টগেজের সুদ ৭ শতাংশ অতিক্রম করেছিল। চলতি বছরের ফেব্রুয়ারির শেষ দিকে এটি নেমে এসেছিল ৫.৯৮ শতাংশে, যা ২০২২ সালের শেষের পর সর্বনিম্ন পর্যায় ছিল।   এরপর থেকে সুদের হার দ্রুত বেড়েছে। ফেব্রুয়ারির শেষের ৫.৯৮ শতাংশ থেকে বর্তমান ৭.২৮ শতাংশে পৌঁছানোয় প্রায় ১.৩ শতাংশ পয়েন্ট বেড়েছে হার।   এই বৃদ্ধির পেছনে মূল্যস্ফীতি, ফেডারেল রিজার্ভের নীতি এবং অর্থনীতি নিয়ে বন্ডবাজারের বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশাসহ বিভিন্ন বিষয় কাজ করে। সাধারণত ১০ বছরের মার্কিন ট্রেজারি বন্ডের সুদের হারের গতিপথের সঙ্গেও মর্টগেজের সুদের হার ওঠানামা করে।   তেলের দাম বৃদ্ধিও সাম্প্রতিক সময়ে মূল্যস্ফীতি ও অর্থনীতির ওপর চাপ তৈরি করেছে। এর প্রভাব আবাসন বাজারেও পড়ছে বলে বিশ্লেষণে উঠে এসেছে।   বাড়ি ক্রেতাদের ওপর প্রভাব   মর্টগেজের সুদ বাড়লে একই পরিমাণ ঋণের জন্য মাসিক কিস্তি বেড়ে যায়। ফলে অনেক ক্রেতার বাড়ি কেনার সক্ষমতা কমে যেতে পারে। কেউ কেউ বেশি সুদের কারণে বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত পিছিয়েও দিতে পারেন।   ফেব্রুয়ারির শেষের ৫.৯৮ শতাংশ থেকে বর্তমান ৭.২৮ শতাংশে সুদ বৃদ্ধির ফলে ৪ লাখ ডলারের মর্টগেজে মাসিক কিস্তি আনুমানিক ২৭৬ ডলার পর্যন্ত বাড়তে পারে।   এদিকে যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারেও কিছুটা চাপ দেখা যাচ্ছে। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলটর্সের তথ্য অনুযায়ী, আগস্টে আগের মাসের তুলনায় বিদ্যমান বাড়ির বিক্রি ২ শতাংশ কমে যায়। মৌসুমভিত্তিক হিসাব অনুযায়ী, বার্ষিক বিক্রির হার নেমে আসে ৩৯ লাখ ৮০ হাজার ইউনিটে, যা এক বছরের বেশি সময়ের মধ্যে সবচেয়ে ধীর গতি।   তবে ফ্রেডি ম্যাকের প্রধান অর্থনীতিবিদ স্যাম খাটারের মতে, বাড়ি কেনার চাহিদা তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল রয়েছে। তার বক্তব্য অনুযায়ী, পরিবর্তিত বাজার পরিস্থিতির সঙ্গে ক্রেতারা নিজেদের মানিয়ে নিচ্ছেন।   মর্টগেজের সুদের হার ভবিষ্যতে কোন দিকে যাবে, তা মূল্যস্ফীতি, ফেডারেল রিজার্ভের সিদ্ধান্ত এবং বন্ডবাজারের গতিপথের ওপর অনেকটাই নির্ভর করবে।

যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার খরচ কমার বদলে আবারও বাড়ছে ঋণের চাপ। বাড়ির দাম, সীমিত আবাসন সরবরাহ এবং উচ্চ মর্টগেজ সুদের কারণে অনেক ক্রেতাই এখনো বাজারে প্রবেশ করতে হিমশিম খাচ্ছেন। এর মধ্যেই রাজ্যভেদে মর্টগেজ সুদের হারে বড় ধরনের পার্থক্য দেখা গেছে। নতুন এক বিশ্লেষণে উঠে এসেছে, কোনো কোনো রাজ্যে সুদের হার দ্রুত বেড়েছে, আবার কয়েকটি রাজ্যে উল্টো কমেছে।   ব্যক্তিগত অর্থব্যবস্থা বিষয়ক প্রতিষ্ঠান ওয়ালেটহাবের ২৪ সেপ্টেম্বর প্রকাশিত বিশ্লেষণ অনুযায়ী, ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিক থেকে দ্বিতীয় প্রান্তিকের মধ্যে যুক্তরাষ্ট্রের ৫০টি রাজ্যের ৩৭টিতে গড় মর্টগেজ সুদের হার বেড়েছে। বিশ্লেষণটি ওয়ালেটহাবের নিজস্ব ব্যবহারকারী-তথ্যের ওপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে।   সবচেয়ে বড় বৃদ্ধি দেখা গেছে মিসিসিপিতে। ২০২৬ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে রাজ্যটির গড় মর্টগেজ সুদের হার ছিল ৫ দশমিক ৫৪ শতাংশ, যা প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় ১ দশমিক ৯২ শতাংশ বেশি। ওয়ালেটহাবের হিসাবে, এই বৃদ্ধি দেশের অন্য সব রাজ্যের তুলনায় বেশি। মিসিসিপিতে সুদের হার বাড়ার পাশাপাশি আবাসন ঋণ পরিশোধের চাপও একটি উদ্বেগের বিষয় হয়ে উঠেছে।   দ্বিতীয় অবস্থানে রয়েছে কলোরাডো। সেখানে গড় মর্টগেজ সুদের হার ১ দশমিক ৬০ শতাংশ বেড়ে দ্বিতীয় প্রান্তিকে প্রায় ৫ দশমিক ৩৩ শতাংশে পৌঁছেছে। টেনেসিতে বেড়েছে ১ দশমিক ৫৭ শতাংশ। এরপর রয়েছে উইসকনসিন, যেখানে বৃদ্ধি ১ দশমিক ২৩ শতাংশ, এবং মিসৌরি, যেখানে ১ দশমিক ১৪ শতাংশ।   তবে যেসব রাজ্যে সুদের হার বেড়েছে, সেখানেই সবচেয়ে বেশি সুদের হার রয়েছে—এমন নয়। উদাহরণ হিসেবে, দ্বিতীয় প্রান্তিকে নিউ জার্সিতে গড় মর্টগেজ সুদের হার ছিল ৬ দশমিক ৯৮ শতাংশ, যা ওয়ালেটহাবের তালিকায় সর্বোচ্চ। কানেকটিকাটে ছিল ৬ দশমিক ৬১ শতাংশ এবং নিউ হ্যাম্পশায়ারে ৬ দশমিক ৫৩ শতাংশ। নিউইয়র্কে এই হার ছিল ৬ দশমিক ৩৮ শতাংশ, আর টেক্সাসে ৬ দশমিক ৩৬ শতাংশ।   অন্যদিকে, কয়েকটি রাজ্যে প্রথম থেকে দ্বিতীয় প্রান্তিকের মধ্যে সুদের হার কমেছে। সবচেয়ে বড় পতন দেখা গেছে নর্থ ডাকোটায়—৩ দশমিক ৬৮ শতাংশ। সাউথ ডাকোটায় কমেছে ১ দশমিক ২২ শতাংশ, ওয়াইওমিংয়ে ১ দশমিক ৭ শতাংশ এবং মন্টানায় ০ দশমিক ৮৪ শতাংশ। টেক্সাসেও গড় হার ০ দশমিক ৮৩ শতাংশ কমেছে।   জাতীয় পর্যায়ের সাম্প্রতিক চিত্রও ক্রেতাদের জন্য খুব একটা স্বস্তিদায়ক নয়। মর্টগেজ ব্যাংকার্স অ্যাসোসিয়েশনের ২৩ সেপ্টেম্বরের তথ্য অনুযায়ী, যুক্তরাষ্ট্রে ৩০ বছরের স্থির সুদের মর্টগেজের হার বেড়ে ৭ দশমিক ১২ শতাংশে উঠেছে, যা ২০২৪ সালের মে মাসের পর সর্বোচ্চ। একই সময়ে বাড়ি কেনার মর্টগেজ আবেদনও কমেছে।   ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলটরসের আগস্টের তথ্য অনুযায়ী, ওই মাসে যুক্তরাষ্ট্রে বিদ্যমান বাড়ির বিক্রি মাসিক হিসাবে ২ শতাংশ কমে বার্ষিক হিসাবে ৩৯ লাখ ৮০ হাজার ইউনিটে নেমেছে। তবে বাড়ির মজুত ৩ দশমিক ২ শতাংশ বেড়ে ১৬ লাখ ২০ হাজার ইউনিট হয়েছে, যা ৪ দশমিক ৯ মাসের সরবরাহের সমান। একই সময়ে বিদ্যমান বাড়ির মধ্যম দাম ছিল ৪ লাখ ২৯ হাজার ১০০ ডলার, যা এক বছর আগের তুলনায় ১ দশমিক ৬ শতাংশ বেশি।   রয়টার্সের সাম্প্রতিক বিশ্লেষণেও বলা হয়েছে, উচ্চ মর্টগেজ সুদ আবাসন বাজারের পুনরুদ্ধারকে ধীর করে দিচ্ছে। বাজারে বাড়ির দাম গত কয়েক বছরে আয় বৃদ্ধির তুলনায় অনেক দ্রুত বেড়েছে এবং আবাসন ঘাটতিও রয়ে গেছে। ফলে সুদের হার কিছুটা কমলেও অনেক ক্রেতার জন্য বাড়ি কেনা এখনো ব্যয়বহুল হয়ে আছে।   আবাসন বাজারের এই চাপের মধ্যে সরবরাহ কিছুটা বাড়লেও সবার জন্য সাশ্রয়ী বাড়ির সংখ্যা যথেষ্ট নয়। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলটরসের বিশ্লেষণে দেখা গেছে, ২০২৫ সালের মার্চে বছরে ৭৫ হাজার থেকে ১ লাখ ডলার আয় করা পরিবারগুলোর নাগালের মধ্যে ছিল বাজারের মাত্র ২১ দশমিক ২ শতাংশ তালিকাভুক্ত বাড়ি। ৫০ হাজার ডলার আয় করা পরিবারের ক্ষেত্রে এই হার ছিল মাত্র ৮ দশমিক ৭ শতাংশ।   অর্থাৎ যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে শুধু মর্টগেজের সুদের হার নয়, বাড়ির দাম ও পর্যাপ্ত সাশ্রয়ী আবাসনের ঘাটতিও ক্রেতাদের জন্য বড় বাধা হয়ে রয়েছে। রাজ্যভেদে সুদের হারের পার্থক্য এই চাপের মাত্রাকে আরও ভিন্ন করে তুলছে।

যুক্তরাষ্ট্রের কয়েকটি শহরে বাড়িভাড়া কমার পেছনে অবৈধ অভিবাসীদের ফেরত পাঠানোর নীতিকে অন্যতম কারণ হিসেবে তুলে ধরেছে দেশটির হোমল্যান্ড সিকিউরিটি বিভাগ (ডিএইচএস)। তবে আবাসন বাজারের তথ্য বিশ্লেষণ করে দেখা যাচ্ছে, ভাড়া কমার পেছনে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ বৃদ্ধি ও ভাড়াটিয়ার চাহিদা কমে যাওয়ার মতো আরও কয়েকটি কারণ রয়েছে।   ডিএইচএসের দাবি, ট্রাম্প প্রশাসনের অভিবাসনবিরোধী অভিযান ও আইসিইর গ্রেপ্তার কার্যক্রমের ফলে অস্টিন, ন্যাশভিল, ফিনিক্স, সান আন্তোনিও, ডালাস, হিউস্টন, মিয়ামি, আটলান্টা ও নিউ অরলিন্সের মতো শহরে বাড়িভাড়া কমেছে। বিভাগটি বিভিন্ন শহরের ভাড়া কমার হারও উল্লেখ করেছে। তবে এসব শতাংশ কীভাবে নির্ধারণ করা হয়েছে, সে বিষয়ে বিস্তারিত পদ্ধতি বা নির্দিষ্ট তথ্যসূত্র প্রকাশ করেনি ডিএইচএস।   অন্যদিকে, আবাসনবাজারের বিভিন্ন তথ্য বলছে, যুক্তরাষ্ট্রের অনেক শহরেই নতুন অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ বেড়েছে। বিশেষ করে দক্ষিণ ও পশ্চিমাঞ্চলের কয়েকটি শহরে গত কয়েক বছরে বিপুলসংখ্যক নতুন ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে এসেছে। সরবরাহ বাড়ায় বাড়িওয়ালাদের মধ্যে ভাড়াটিয়া পাওয়ার প্রতিযোগিতাও বেড়েছে।   রিয়েল্টর ডটকমের আগস্টের তথ্য অনুযায়ী, যুক্তরাষ্ট্রের ৫০টি বড় মেট্রো এলাকার মধ্যে ৩৭তম মাসের মতো টানা বছরওয়ারি ভিত্তিতে মাঝারি ভাড়া কমেছে। সংস্থাটি বলছে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ বৃদ্ধি এবং ভাড়ার চাহিদা তুলনামূলক দুর্বল হয়ে পড়া এই প্রবণতার অন্যতম কারণ।   ডিএইচএস যেসব শহরের কথা বলেছে, সেগুলোর কয়েকটিতে ভাড়ার পতনের তথ্যও পাওয়া যাচ্ছে। যেমন সান আন্তোনিওতে ভাড়া গত বছরের তুলনায় প্রায় ৮০ ডলার, ফিনিক্সে ৭০ ডলার এবং ন্যাশভিলে ৫০ ডলার কমেছে। তবে একই সময়ে লাস ভেগাস ও সান ডিয়েগোর মতো শহরেও ভাড়ার চাপ কমেছে, যেখানে ডিএইচএসের দাবিকৃত অভিবাসন নীতির প্রভাবকে একইভাবে ব্যাখ্যা করা হয়নি।   অর্থনীতিবিদদের আলোচনায় আরেকটি বিষয়ও উঠে এসেছে। যুক্তরাষ্ট্রের নির্মাণ খাতে অভিবাসী শ্রমিকদের অংশ উল্লেখযোগ্য। অভিবাসন নিয়ন্ত্রণের কারণে শ্রমিকের সংখ্যা কমে গেলে নির্মাণকাজ ধীর হয়ে যেতে পারে এবং শ্রম ব্যয় বাড়তে পারে। এর ফলে ভবিষ্যতে নতুন আবাসন নির্মাণের গতি কমে যাওয়ার ঝুঁকি রয়েছে বলেও শিল্পসংশ্লিষ্টদের কেউ কেউ সতর্ক করেছেন।   ডিএইচএসের বক্তব্য অনুযায়ী, অভিবাসন নিয়ন্ত্রণ বাড়িভাড়া কমাতে ভূমিকা রাখছে। তবে কোন শহরে কতজন ভাড়াটিয়া অভিবাসন অভিযানের কারণে বাসস্থান ছেড়েছেন এবং মোট ভাড়া কমার কতটা সরাসরি এর সঙ্গে সম্পর্কিত—সে বিষয়ে বিভাগটি নির্দিষ্ট তথ্য দেয়নি।   ফলে যুক্তরাষ্ট্রের বাড়িভাড়া কমার বর্তমান প্রবণতায় অভিবাসন নীতির পাশাপাশি নতুন আবাসনের সরবরাহ, ভাড়াটিয়ার চাহিদা এবং স্থানীয় আবাসনবাজারের পরিস্থিতিও গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখছে।

যুক্তরাষ্ট্রের ফেডারেল রিজার্ভ সুদের হার বাড়ানোর পর দেশটির আবাসন বাজারে নতুন চাপ তৈরি হয়েছে। বাড়ির ঋণের খরচ বেড়ে যাওয়ায় যোগ্য ক্রেতার সংখ্যা কমতে পারে। ফলে বছরের শেষ নাগাদ বাড়ি বিক্রি করতে আগ্রহী অনেক মালিককে দাম কমানোর বিষয়টি বিবেচনা করতে হতে পারে বলে মনে করছেন আবাসন খাতের বিশেষজ্ঞরা।   রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞদের মতে, অনেক বাড়ির মালিক এখনো কয়েক বছর আগের বাজারমূল্যকে ভিত্তি করে বেশি দাম প্রত্যাশা করছেন। কিন্তু বাজারের পরিস্থিতি বদলে যাওয়ায় সেই প্রত্যাশা ধীরে ধীরে কমতে পারে। একই সময়ে ঋণের সুদ বেশি হওয়ায় অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা অপেক্ষা করার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন।   ডাগ্রোসা ক্যাপিটাল পার্টনার্সের প্রতিষ্ঠাতা ও চেয়ারম্যান জো ডাগ্রোসা বলেন, বিক্রেতাদের অনেকেরই বাড়ির দাম নিয়ে উচ্চ প্রত্যাশা রয়েছে। তবে ক্রেতার সংখ্যা কমে গেলে বিক্রির সুযোগও কমবে। ফলে ক্রেতা ও বিক্রেতা—দুই পক্ষের জন্যই পরিস্থিতি কঠিন হতে পারে।   কম্পাসের বাওয়ার্স গ্রুপের ভাইস প্রেসিডেন্ট ব্রেট রুবিন বলেন, ক্রেতা কমে যাওয়ার কারণে বাড়ি বিক্রির প্রতিযোগিতামূলক পরিবেশও দুর্বল হচ্ছে। এরই মধ্যে অনেক বাড়ি বাজারে আগের চেয়ে বেশি সময় ধরে পড়ে থাকছে এবং দাম কমানোর ঘটনাও বাড়ছে।   ফেডারেল রিজার্ভের নীতিনির্ধারকেরা বুধবার ১২-০ ভোটে ফেডারেল ফান্ডস রেট ৩ দশমিক ৫ থেকে ৩ দশমিক ৭৫ শতাংশের সীমা থেকে বাড়িয়ে ৩ দশমিক ৭৫ থেকে ৪ শতাংশ করেছেন। ২০২৩ সালের জুলাইয়ের পর এটি ছিল প্রথম সুদের হার বৃদ্ধি।   সুদের হার বাড়ার সঙ্গে সঙ্গে বাড়ির ঋণের খরচও বেড়েছে। বৃহস্পতিবার ৩০ বছরের নির্দিষ্ট হারের রিফাইন্যান্স ঋণের গড় হার বেড়ে ৭ দশমিক ১৪ শতাংশে দাঁড়িয়েছে, যা এক সপ্তাহ আগে ছিল ৬ দশমিক ৮৭ শতাংশ। ১৫ বছরের নির্দিষ্ট হারের রিফাইন্যান্স ঋণের গড় হার ছিল ৬ দশমিক ৩০ শতাংশ।   ডাগ্রোসার মতে, গত ৮ থেকে ১০ বছরে অনেক বাড়ির মূল্য ৪০ থেকে ৫০ শতাংশ পর্যন্ত বেড়েছে। এখন যারা বাড়ি বিক্রি করতে চান, তাদের কেউ কেউ আগের তুলনায় কিছুটা কম দাম মেনে নিতে বাধ্য হতে পারেন। একই সঙ্গে বাড়ি নির্মাণ খাতেও চাপ বাড়ছে, কারণ নির্মাণ ব্যয় বেড়ে যাওয়ায় পরিস্থিতি আরও কঠিন হচ্ছে।   অন্যদিকে, যুক্তরাষ্ট্রের অনেক বাড়ির মালিকের কাছে এখনো ৩ থেকে ৪ শতাংশের মতো কম সুদের পুরোনো মর্টগেজ রয়েছে। নতুন বাড়ি কিনলে বেশি সুদের হারে বড় ঋণ নিতে হবে—এই কারণে অনেকেই বাড়ি পরিবর্তন করতে চাইছেন না। আবাসন বাজারে এই পরিস্থিতিকে ‘মর্টগেজ রেট লক-ইন’ প্রভাব বলা হচ্ছে।   রুবিন বলেন, কম সুদের পুরোনো মর্টগেজ থাকা ব্যক্তিরা প্রয়োজন না হলে নতুন বাড়ি কেনার দিকে আগ্রহী নাও হতে পারেন। তবে চাকরির কারণে স্থানান্তর বা পারিবারিক প্রয়োজনের মতো কারণে যাদের বাড়ি কিনতে বা বিক্রি করতে হচ্ছে, তাদের উচ্চ সুদের এই পরিস্থিতির মধ্যেই সিদ্ধান্ত নিতে হবে।   ডাগ্রোসা মনে করছেন, আগামী কয়েক মাসে আবাসন বাজার ক্রেতাদের জন্য তুলনামূলকভাবে সুবিধাজনক হয়ে উঠতে পারে। তার মতে, বিক্রেতাদের কাছ থেকে দাম কমানোর সুযোগ তৈরি হতে পারে। তবে আপাতত বাজারে এক ধরনের স্থবিরতা দেখা যেতে পারে।   বিশেষজ্ঞদের মতে, বাজারে বাড়ির মজুত বাড়া এবং মৌসুমি ধীরগতির সঙ্গে উচ্চ সুদের হার যুক্ত হওয়ায় বিক্রেতাদের ওপর চাপ আরও বাড়তে পারে। যারা দাম কমাতে দেরি করবেন, তাদের সীমিতসংখ্যক ক্রেতার জন্য অন্য বিক্রেতাদের সঙ্গে প্রতিযোগিতা করতে হতে পারে। ফলে সামনে ক্রেতাদের দর-কষাকষির ক্ষমতা বাড়ার সম্ভাবনাও তৈরি হচ্ছে।   তবে বিশেষজ্ঞরা বলছেন, সুদের হার বাড়লেই সঙ্গে সঙ্গে বাড়ির দাম কমে যাবে—এমন নয়। দীর্ঘ সময় ধরে সুদের হার বাড়তে থাকলে এর প্রভাব আবাসন বাজারে আরও স্পষ্ট হতে পারে। আগামী বসন্তের বাজার পরিস্থিতি এ বিষয়ে আরও পরিষ্কার ধারণা দিতে পারে বলে মনে করছেন তারা।